Bayerische Bauordnung: Änderungen 2021 – Teil 4

Das im Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemachte Gesetz vom 23.12.2020 enthält Änderungen mehrerer Gesetze und Verordnungen. Im vierten Teil erläutern wir Ihnen die Änderungen, welche den Dachgeschossausbau betreffen.

Dachgeschossausbau (Art. 58 BayBO)

Art. 58 BayBO regelt die Genehmigungsfreistellung bestimmter Bauvorhaben. Diese waren bisher hauptsächlich größen- und nutzungsbeschränkte Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (ohne Abweichungen von örtlichen oder planungsrechtlichen Vorgaben und mit gesicherter Erschließung). Im sog. Freistellungsverfahren erfolgt keine Prüfung. Allerdings ist dennoch ein Bauantrag bei der Gemeinde einzureichen. Diese kann innerhalb einer Frist von einem Monat erklären, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) beantragen. Erfolgt dies nicht, darf mit der beantragten Baumaßnahme begonnen werden es gilt dann die sog. Genehmigungsfiktion.

Bei der Neufassung des Art. 58 BayBO wurden die früheren Absätze 1 und 2 zusammengefasst und leichter lesbar in einem neuen Absatz 1 formuliert. Der neue Absatz 2 dehnt nunmehr die Genehmigungsfreistellung auch auf „die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben“ aus. Dabei ist jedoch zu beachten, dass sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (ergibt sich aus dem Querverweis auf § 34 BauGB). Außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Der oben genannte Ablauf und die Voraussetzungen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens gelten dafür ebenso. Keine Prüfung bedeutet auch, dass der Brandschutz und die Rettungswege nicht durch Behörden oder Prüfsachverständige geprüft werden.

Im Rahmen einer Ergänzung des Art. 55 Abs. 2 BayBO wird diesbezüglich deutlich gemacht, dass diese Genehmigungsfreiheit „nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen [entbindet], die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, und […] die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt [lässt]“. Dies bedeutet z.B.: Abweichungen von den materiellen Anforderungen des Bauordnungsrechts sind als Abweichungstatbestand (Art. 63 BayBO – isolierte Abweichung) bei der Bauaufsichtsbehörde oder dem Prüfsachverständigen für Brandschutz zu beantragen. Dies gilt auch für die „Errichtung einzelner Aufenthaltsräume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, im Dachgeschoss überwiegend zu Wohnzwecken genutzter Gebäude, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtiger Weise verändert werden“.

Diese Maßnahmen gemäß Art 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO bleiben unverändert verfahrensfrei, d.h., für sie ist nicht einmal ein Bauantrag erforderlich. Ursprünglich war übrigens angedacht, auch die beschriebene Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen verfahrensfrei zu stellen. Bedenken, dass damit im sensibelsten Bereich hinsichtlich des Personenschutzes unkontrolliert Wohnungen ohne vertretbare Rettungswege entstehen könnten, führten jedoch dazu, dass das Freistellungsverfahren gewählt wurde. Ob dies in der Praxis zu mehr Rechtskonformität führt, sei dahingestellt. Den am Bau Beteiligten sollte jedoch klar sein, dass, zumindest nach Personenschäden durch Brände, durchgeführte Baumaßnahmen kritisch hinterfragt werden könnten.

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